2016深圳市保障性住房收购价格测算指引
2016年3月3日，深圳政府在线官网发布了《深圳市保障性住房收购价格测算指引》。具体内容请见下文。
深圳市保障性住房收购价格测算指引
根据《深圳市保障性住房收购规程》，结合本市实际情况，制定本指引。
本指引包括如下三个部分：《第一部分：建设成本计算方式》《第二部分：合理利润计算方式》《第三部分：户内装饰装修造价确定原则》。每个部分的计算方式采用文字说明与表格相结合的形式，表格所指数据或者计算方式等需结合文字说明使用。
深圳市保障性住房收购价格计算公式为：
保障性住房收购价格＝建设成本＋合理利润＋户内装饰装修造价
收购价格构成示意图
第一部分 建设成本计算方式
建设成本＝基本建设费＋管理费＋法定规费＋资金成本＋法定税金
Ⅰ 基本建设费
基本建设费＝建设前期工程及勘察设计费＋（建筑安装工程及设备费＋基础设施建设费与公共配套建设费）×（收购当期造价指数/2011年11期造价指数）×（1—市造价站公布的上一年度住宅工程平均下浮率）＋其他费用
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序号 |
费用名称 |
计算方式 |
包括内容 |
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1 |
建设前期工程及勘察设计费 |
（建筑安装工程费及设备费＋基础设施建设费＋公共配套建设费）×6%（或4.6%或4.8%） |
建设前期工程及勘察设计费包括前期工作咨询费、环境影响评价费、水土保持评价费、招标代理服务费与工程交易服务费、勘察设计费及施工图审查费、工程造价咨询费、雷电风险评估费、交通影响评价，以及施工通水、通电、通路及场地平整、苗木迁移、临时占用绿地费、路口开设等开发项目前期发生的所有费用。 |
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2 |
建筑安装工程及设备费 |
见表1-1 |
包括房屋主体部分的土建（含基坑、桩基）工程费、公共建筑装饰、水暖电、燃气、建筑智能、消防、电梯等安装工程费及设备费、附属工程费等，以及在施工过程中因设计变更等增加合同价款和合理的材料价差、施工过程所发生的检验检测、监测费及规费、保险费等。 |
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3 |
基础设施建设费与公共配套建设费 |
建筑安装工程及设备费×2.5%×保障性住房配建比例 |
基础设施建设费包括：（1）园林绿化，其苗木种植是指乔木、灌木及地被搭配种植，主要苗木的规格不得低于以下标准：乔木胸径6-7cm、灌木苗高*冠幅100*80cm、花坛苗高*冠幅20*15cm，且乔灌木种植面积占绿化面积不得低于15%。（2）社区智能，通信系统设备安装，监控系统安装，有线电视系统设备安装、停车场管理系统及室外交通设施等所有室外智能线路铺设及设备安装。（3）社区管网，室外所有管道安装，阀门、水表安装、阀门井制作。（4）室外土建、园建及照明，室外道路（包括消防车道）、绿化种植土回填、室外铺装、挡墙、围墙、边坡、标识系统、照明、休闲活动场所等所有室外土建、园建。 公共配套设施建设费包括小区居民共同使用或建后产权归全体业主共有的附属及配套设施如物业管理用房、小区文化室或业主委员会用房、垃圾收集站、游泳池、网球场、篮球场等。 |
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4 |
其他费用 |
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见表1-2 |
说明：建设前期工程及勘察设计费是以无重复或无采用标准设计考虑，如工程设计中采用标准设计或复用设计的，其建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.6%；采用标准设计或复用设计但需要重新进行基础设计的，其建设前期工程及勘察设计费应为建安工程费、基础设施建设费用以及公共配套建设费的4.8%。
表1-1 建筑安装工程及设备经济指标
依据收购房屋所在楼栋的总楼层、地下室层数以及基坑支护施工特点选择对应的建筑安装工程及设备的经济指标。
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序号 |
单位工程 |
单位 |
单价（元） |
工程特征及 工程范围 |
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1 |
框剪结构25层以上，建筑高度100米（含100米）以内的高层住宅 |
二层及多于二层地下室且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上） |
元/平方米住宅产权建筑面积 |
3710 |
除地下室所有单位主体建筑及其附属结构，主要包括：土石方、基坑支护、桩基础、入户门（采用钢质防火门或其他）、门窗（铝合金或塑钢门窗或其他）、公共建筑装修、室内毛坯、外墙面（涂料或砖或其他）等所有建筑及附属结构；安装部分：给排水、电气（高低压配电发电机组）、消防水、消防电、气体灭火系统、通风防排烟、通风空调、燃气、弱电工程（包括视频监控系统等），电梯工程等所有安装设备工程且管道铺设至户内。 |
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2 |
一层地下室且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上） |
3630 |
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3 |
二层及多于二层地下室且基坑采用土钉锚支护 |
3600 |
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4 |
一层地下室基坑采用土钉锚支护 |
3580 |
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5 |
二层及多于二层地下室利用天然独立基础 |
3370 |
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6 |
一层地下室利用天然独立基础 |
3290 |
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7 |
框剪结构15-24层高层住宅 |
二层及多于二层地下室且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上） |
3530 |
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8 |
一层地下室且基坑采用排桩或锚索支护（排桩或锚索支护面占总支护面积50%以上） |
3440 |
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9 |
二层及多于二层地下室基坑采用土钉锚支护 |
3400 |
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10 |
一层地下室基坑采用土钉锚支护 |
3320 |
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11 |
二层及多于二层地下室利用天然独立基础 |
3190 |
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12 |
一层地下室利用天然独立基础 |
3110 |
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13 |
框剪结构14层以下住宅 |
2550 |
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14 |
超高层住宅（建筑高度100米以上） |
在25层以上建筑高度100米（含100米）以内的同类别的单位工程的经济指标基础上上浮20% |
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注：1．表中的经济指标未含地下室工程造价。地下室经济指标为：二层及多于二层地下室经济指标是2200元/平方米地下室面积（包括地下室建筑及安装造价、人防工程、地下室车道出入口），一层地下室经济指标是2300元/平方米地下室面积（包括地下室建筑及安装造价、人防工程、地下室车道出入口）。如地下室属于小区业主共有，则收购价格应分摊地下室造价，计算方式为地下室建筑面积乘以地下室经济指标，然后除以宗地可售面积。
2．框剪结构14层以下住宅，如不包括电梯工程，则应在该经济指标基础上再扣减130元。
3．表中的经济指标未含太阳能热水系统和中水系统，如收购项目含有太阳能热水系统和中水系统，则其价格另算，中水系统按33.69元/平方米计算，太阳能热水系统按76.39元/平方米计算，中水系统按收购住宅的总建筑面积计算收购价，太阳能热水系统按收购住宅的能覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积计算，覆盖太阳能热水服务的房屋建筑面积如有详细图纸则按图纸计算，未有详细图纸则以住宅每栋屋顶层往下计共12层的总建筑面积。
表1-2 其他费用计算表
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费用名称 |
分档计费（平方米） |
费用单价（元） |
包含项目 |
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其他费用 |
宗地计容积率总建筑面积 |
10000 |
99 |
监理费、白蚁防治费等 |
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16600 |
93 |
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33300 |
84 |
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100000 |
75 |
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166600 |
75 |
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333300 |
54 |
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Ⅱ 管理费计算方式
依据收购房屋所在宗地的建设规模选择对应的单价。
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费用名称 |
分档计费（平方米） |
费用单价（元） |
取费依据 |
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管理费 |
宗地计容积率总建筑面积 |
15001—30000 |
44—40 |
深财基〔2003〕2号，每档计费对应的单价用插值法计算 |
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30001—150000 |
40—30 |
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150001—300000 |
30—24 |
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300001—600000 |
24—15 |
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Ⅲ 规费、税金计算方式
注：法定税金在收购价格计算时如已缴纳税金，则按实际缴纳计算，如未缴纳，则按上述规定计算。
Ⅳ 资金成本计算方式
注：1．I为资金成本总额，P为基本建设费用，i为同期银行商业贷款年利息率，n为保障性住房开发建设周期，P1、P2…Pk为收购价格预付款金额，n1、n2…nk为预付款的计息期（是从支付时点起到开发结束的时间段）。
2．开发期及分期支付的支付时点。
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收购的保障性住房建筑面积 |
整个开发期 |
分期支付的支付时点 |
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50000平方米以下 |
2年 |
住宅主体工程±0.00 |
8月 |
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住宅主体封顶 |
14月 |
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取得竣工验收备案回执 |
22月 |
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项目移交且产权转移登记至住房保障部门 |
24月 |
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50001平方米—200000平方米 |
3年 |
住宅主体工程±0.00 |
12月 |
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住宅主体封顶 |
23月 |
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取得竣工验收备案回执 |
32月 |
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项目移交且产权转移登记至住房保障部门 |
36月 |
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200001平方米以上 |
4年 |
住宅主体工程±0.00 |
13月 |
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住宅主体封顶 |
24月 |
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取得竣工验收备案回执 |
34月 |
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项目移交且产权转移登记至住房保障部门 |
48月 |
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